A 2ª Câmara Especializada Cível do TJPI reformou sentença de primeiro grau para reconhecer a culpa exclusiva de construtora na rescisão de contratos de compra e venda de imóveis entregues sem o Habite-se e com atraso superior ao prazo contratual de tolerância.
Contexto
A 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Piauí (TJPI) proferiu, por unanimidade, acórdão de relevante impacto para o direito imobiliário: reformou sentença de primeiro grau para reconhecer a culpa exclusiva de construtora na rescisão de contratos de compra e venda de imóveis entregues sem o Habite-se e, em um dos casos, com atraso superior ao prazo contratual de tolerância.
"A ausência do Habite-se não é mero detalhe burocrático — compromete a finalidade econômica do contrato e viola os deveres de informação, lealdade e cooperação decorrentes da boa-fé objetiva."
A sentença original havia imputado às próprias compradoras a responsabilidade pela rescisão e determinado a retenção de 30% dos valores pagos. O Tribunal reformou integralmente esse entendimento, reconhecendo que a dificuldade financeira dos compradores foi consequência direta do inadimplemento da construtora.
Teses fixadas pela 2ª Câmara
01. A entrega de imóvel sem Habite-se e com atraso configura inadimplemento exclusivo da construtora, autorizando a resolução contratual por sua culpa, com fundamento no art. 476 do Código Civil.
02. A resolução por culpa do vendedor impõe restituição integral dos valores pagos, sendo vedada qualquer retenção — com aplicação expressa da Súmula 543 do STJ.
03. A taxa de fruição tem natureza indenizatória, não punitiva, e incide durante todo o período de ocupação do imóvel para evitar enriquecimento sem causa.
04. O inadimplemento contratual não gera dano moral automaticamente. É necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais além do simples descumprimento contratual.
Princípios jurídicos aplicados
Boa-fé objetiva · Vedação ao enriquecimento sem causa · Exceção do contrato não cumprido · Proporcionalidade · Súmula 543 do STJ · Art. 476 do CC · Art. 405 do CC
Relevância para o direito imobiliário
O acórdão consolida entendimento relevante: o Habite-se integra a própria finalidade do negócio imobiliário. Sem ele, o comprador não pode habitar, registrar ou financiar o bem com segurança jurídica.
A decisão também reforça que a dificuldade financeira do comprador, quando decorrente diretamente do inadimplemento do vendedor, não pode ser utilizada contra o próprio comprador para justificar a rescisão por sua culpa.
Referência: TJPI, 2ª Câmara Especializada Cível, Apelação nº 0825909-06.2020.8.18.0140, Rel. Des. José Wily, mai. 2025.